¿Puedo vender un piso hipotecado?

Vender una vivienda con hipoteca es una operación que plantea muchas dudas. ¿Es posible vender un inmueble sin haber terminado de pagar el préstamo? ¿Qué pasa con la hipoteca cuando vendes el piso? La realidad es que sí se puede vender un piso hipotecado, aunque hay varios matices que debes tener en cuenta. De hecho, puede ser interesante para aprovechar una oportunidad de compra o cambiar de residencia. No obstante, a continuación, resolvemos todas las cuestiones sobre cómo vender una casa hipotecada paso a paso, los gastos al vender un piso con hipoteca e interrogantes y conceptos como el de la hipoteca puente para facilitar la venta de una casa con hipoteca para comprar otra.

¿Cómo vender un piso con hipoteca?

Existen varias vías para vender una casa hipotecada, así que la elección dependerá de tus necesidades, del valor de la propiedad y del saldo pendiente de tu hipoteca. Te explicamos los métodos más comunes.

1. Hacer una cancelación anticipada de la hipoteca para vender un piso hipotecado

La forma más directa de vender una casa hipotecada es cancelando la hipoteca actual. O sea, saldando la deuda pendiente con el banco y levantando la hipoteca antes de la venta. Así, podrás vender la casa sin cargas, lo que resulta más atractivo para cualquier comprador.

Para cancelar la hipoteca antes de vender, debes seguir estos pasos:

1. Consulta el saldo pendiente. Contacta con tu banco para conocer el importe exacto que te queda pendiente para liquidar el préstamo.
2. Revisa las comisiones de cancelación. Algunas hipotecas incluyen comisiones por amortización anticipada.
3. Solicita el levantamiento de la hipoteca. Para que el inmueble quede libre de cargas en el Registro de la Propiedad, es necesario que tramites el levantamiento de hipoteca.

Aparte, cancelar la hipoteca conlleva asumir ciertos costes adicionales que te detallamos más adelante y que debes conocer e incluir en los cálculos económicos de la operación.

2. Subrogación hipotecaria para poder vender un piso con hipoteca

Otra opción habitual es que el comprador asuma tu hipoteca, que es lo que se conoce como subrogación hipotecaria. Con este método, el nuevo propietario hereda tu préstamo y se convierte en el deudor, manteniendo el crédito con las condiciones iniciales del contrato.

A su vez, subrogar la hipoteca ofrece varias ventajas. Por un lado, el comprador ahorra los gastos de formalización de una nueva hipoteca. Por otro, el vendedor evita la cancelación anticipada, que también podría generar costes adicionales.

Sin embargo, la subrogación debe contar con la aprobación del banco, que antes de aprobar y formalizar la operación, evaluará la solvencia del nuevo titular. Por lo tanto, ¿es mejor cancelar o subrogar la hipoteca? La respuesta depende de cada caso y de la entidad.

3. Uso de una hipoteca puente para vender una casa hipotecada

Si tu intención es vender una casa hipotecada para comprar otra, podrías considerar una hipoteca puente. Este tipo de préstamo te permite financiar la compra de una nueva vivienda mientras la antigua sigue en venta, facilitándote el cambio de residencia.

La hipoteca puente funcionar como un préstamo adicional sobre tu hipoteca actual, lo que implica que asumirás una doble carga de intereses durante un tiempo. A cambio, te proporciona flexibilidad, ya que no tendrás que cancelar inmediatamente la primera hipoteca para realizar la compra.

¿Cuándo vender un piso hipotecado?

También es verdad que hay momentos en los que vender una vivienda con hipoteca puede ser una decisión estratégica. Sin ir más lejos, algunos de los casos más habituales son:

• Cambio de residencia. Si por razones laborales o familiares necesitas mudarte y aún tienes una hipoteca pendiente, vender el piso puede ser la mejor opción.
• Aprovechar el incremento del valor de la propiedad. Si el mercado inmobiliario ha mejorado y puedes obtener una ganancia notable, vender la vivienda con hipoteca podría ser rentable.
• Tienes dificultades para asumir el pago. En algunos casos, vender una casa hipotecada puede reducir deudas o reestructurar una situación financiera.
• Comprar otra vivienda. Si has encontrado una oportunidad y necesitas liquidez para adquirir una nueva casa, vender tu vivienda actual y utilizar una hipoteca puente facilitar la operación.

Cada situación es única y decidir si es el momento para vender o no dependerá de factores financieros, familiares y del mercado inmobiliario. Igual que si optas por cambiar la hipoteca de banco. Calcula aquí cuánto puedes ahorrar si cambias tu hipoteca.

¿Qué sucede después de vender una casa hipotecada?

Eso sí, una vez vendida la casa con hipoteca, es importante que sepas qué implica a nivel financiero y administrativo.

Cancelación o transferencia de la deuda

Por un lado, dependiendo de la forma de venta que hayas elegido, la hipoteca será cancelada o asumida por el comprador. Si optaste por la cancelación anticipada, el comprador recibirá el inmueble sin cargas y en el caso de una subrogación, la hipoteca continuará a nombre del nuevo propietario.

Distribución de los fondos

Por otra parte, debes pensar qué harás con el dinero que obtengas de la venta de la casa hipotecada.

• Liquidación de la hipoteca. Si vendes por un valor superior a la deuda pendiente, primero se destinará una parte del precio de venta a cancelar el saldo hipotecario.
• Ganancia. El importe restante, después de descontar todos los gastos al vender el piso, será tu beneficio neto.

En el caso de que vayas a comprar una nueva vivienda con una nueva hipoteca, podrás reinvertir esa ganancia o directamente todo el dinero de la venta del inmueble hipotecado en el nuevo préstamo o casa.

Impuestos y gastos al vender un piso con hipoteca

Como también indicábamos, vender una casa con hipoteca conlleva una serie de gastos. A continuación, mostramos los principales costes de vender un piso hipotecado:

• Comisión por cancelación anticipada, si la hubiera.
• Levantamiento de hipoteca.
• Plusvalía municipal.
• Impuesto sobre la renta de las personas físicas, en caso de obtener un beneficio con la venta.
• Notaría.
• Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, los importes por cada concepto pueden ser distintos en función de diversos aspectos: tipo de vivienda, región, precio de la venta… Así que infórmate bien para conocer en detalle los impuestos y gastos concretos que tendrás que abonar en tu caso.

Cómo elegir la mejor opción para vender una casa hipotecada

Como has visto, puedes vender una casa con hipoteca, incluso, sin cancelarla mediante una subrogación, en la que traspasas la deuda al nuevo propietario. Aun así, recuerda que hay bancos que podrían restringirlo si la operación no es viable.

Por lo tanto, vender una casa con hipoteca no solo es posible, sino que tienes varias alternativas para hacerlo de forma segura. Cada una tiene ventajas y desventajas que afectan tanto al vendedor como al comprador. Por eso es de vital importancia que valores con detalle todos los factores: situación personal y financiera, costes de la operación, posibilidades que te ofrece el mercado financiero y tu banco…

Y, sobre todo, antes de comenzar el proceso, analiza detenidamente tus opciones y los gastos de vender un piso hipotecado. Estudia todas tus alternativas financieras, como el cambio de banco, la hipoteca puente o la subrogación, y, en caso de duda, contacta con especialistas.