Contrato de reserva y de arras: ¿qué son y en qué se diferencian?

Comprar o vender un inmueble conlleva diversos trámites legales, entre los que destacan el contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras. El problema es que estos trámites no suelen estar muy claros. En este caso, aunque ambos acuerdos son pasos previos a la adquisición de un inmueble, tienen implicaciones legales y prácticas distintas. Para aclarar las dudas, en este artículo te explicamos en qué consiste cada uno y sus diferencias.

¿Qué es el contrato de reserva y para qué sirve?

Por un lado, el contrato de reserva de vivienda es un acuerdo entre comprador y vendedor en el que se fija la intención de adquirir un inmueble que, por ende, se aparta de la venta al público. Además, se utiliza tanto para inmuebles nuevos o que están en proceso de construcción como para transacciones entre particulares. Se trata de un contrato que es de obligado cumplimiento.

A su vez, este tipo de contrato tiene las siguientes características:

• Objeto: garantizar que el inmueble no será vendido a otra persona durante un plazo determinado.
• Señal o reserva: incluye la entrega de una cantidad de dinero que sirve como pago de parte del importe de compraventa del inmueble.
• Duración: el plazo queda fijado en el contrato y permite al comprador organizar los trámites necesarios, como la financiación.

Entonces, ¿la reserva de un piso se devuelve?

Dependerá de si hay alguna cláusula en el Contrato que lo permita, al ser de obligado cumplimiento.

¿En qué consiste el contrato de arras?

Por otra parte, el contrato de arras es un acuerdo previo a la firma del contrato de compraventa que refuerza el compromiso entre comprador y vendedor mediante la entrega de una cantidad de dinero.

En este aspecto, hay tres tipos de contratos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales. Las vemos en detalle.

1. Arras confirmatorias

• Refuerzan la existencia de un acuerdo de compraventa.
• La cantidad entregada se considera un anticipo del precio total.
• En caso de incumplimiento, se puede reclamar el cumplimiento del contrato o pedir una indemnización.

2. Arras penitenciales

• Permiten a cualquiera de las partes desistir del acuerdo.
• Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de las arras entregadas.

3. Arras penales

• Garantizan el cumplimiento del contrato.

Si el comprador o el vendedor incumplen, deberá pagar a la otra el importe fijado como arras penales en concepto de penalización, y además, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato. También cabe destacar que el modelo de contrato de arras con hipoteca pendiente es común cuando el comprador tiene que financiar la compra.

Diferencias entre contrato de arras y de reserva

Llegados a este punto, toca ir al meollo del artículo: las diferencias entre contrato de arras y contrato de reserva. Al definirlos hemos mencionado varias similitudes, pero el objetivo de este artículo es resaltar lo que los distingue:

Cuándo solicitar cada uno: ventajas e inconvenientes

A pesar de que tengas claras las diferencias que acabamos de recoger, es posible que te sigas preguntando cuándo es más conveniente el contrato de reserva o de arras.

Aunque ambos buscan asegurar una compraventa, presentan diferencias significativas. El contrato de reserva implica que las partes se obligan a llevar a cabo la operación de compraventa. El vendedor está obligado a entregar la casa al comprador y el comprador a adquirir finalmente la misma por el importe y los plazos pactados en el contrato. El comprador entrega una cantidad del precio total de la vivienda al vendedor en el momento de la celebración del contrato y este retira la propiedad del mercado. Es de obligado cumplimiento, por lo que ni comprador ni vendedor se pueden echar atrás. Como comprador deberás tener muy en cuenta que deberá cumplir con los plazos estipulados de entrega de las cantidades y tener muy claro que cuentas con la financiación para poder afrontar esa operación de compra antes de firmar ese contrato. Como vendedor debes de tener en cuenta que te supone el vender la casa al precio ya estipulado en el momento de la firma del contrato y a entregar la casa el día establecido en el contrato.

Por otro lado, el contrato de arras, regulado en el Código Civil, establece un compromiso de compraventa en el cual el comprador se compromete a la compra de la vivienda en un plazo determinado y entrega una suma de dinero en concepto de arras. Si finalmente decide no proceder con la compra, pierde dicha cantidad. En el caso de que sea el vendedor el que desista, perderá la señal entregada por el comprador, pudiendo tener que devolver el doble de lo recibido, según el caso.

En resumen, mientras que el contrato de reserva supone una obligación de llevar a cabo finalmente la compraventa de la vivienda en los términos acordados en el contrato, tanto para el comprador como para el vendedor, el contrato de arras permite rescindir el mismo fijando una compensación para el caso de que una de las partes decida desistir del mismo.

¿Es más conveniente el contrato de reserva o de arras?

En cualquier caso, la elección depende de las circunstancias de cada operación.

Lo que está claro es que entender las diferencias entre contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras es muy importante para evitar contratiempos legales y financieros. Así que antes de firmar cualquiera de ellos, consulta con un profesional y comprueba que las cláusulas reflejan las necesidades y expectativas de ambas partes.