¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
El diferencial de una hipoteca es el margen o porcentaje fijo que se suma al índice de referencia en una hipoteca variable o mixta, para determinar el tipo de interés nominal (TIN). El diferencial únicamente se aplica en el período variable de las hipotecas. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca variable, normalmente, los seis primeros meses o el primer año se aplica un tipo fijo, al cual no se aplica diferencial. Y de la misma forma, en una hipoteca mixta, que suele tener un tipo fijo inicial durante una serie de años, tampoco se aplica diferencial. No es un tema baladí, puesto que, en el momento de la contratación, cuanto más alto sea el diferencial que se aplique a la hipoteca, más alta será la cuota a pagar.
¿Cómo se calcula el diferencial de una hipoteca?
La fórmula básica para determinar el tipo de interés nominal de una hipoteca es:
Tipo de interés nominal = Índice de referencia + Diferencial
Por ejemplo, si el euríbor a 1 año está al 3 % y el diferencial es del 0,75 %, el TIN de la hipoteca será del 3,75 %. Es importante considerar que algunos bancos ofrecen bonificaciones en los diferenciales a cambio de la contratación de productos adicionales, como domiciliar ingresos, contratar seguros de vida o de hogar.
El diferencial en una hipoteca variable o mixta (en el tramo variable)
En las hipotecas variables, el tipo de interés se revisa periódicamente, generalmente cada seis o doce meses, y se ajusta según la variación del índice de referencia, siendo el más habitual el euríbor a 1 año publicado el segundo mes natural anterior a la fecha que proceda la revisión de la hipoteca. El diferencial permanece constante durante toda la vida del préstamo, mientras que el índice de referencia fluctúa en cada revisión. Recordemos que las hipotecas variables suelen tener, normalmente, un periodo inicial con un tipo fijo durante 6 meses o un año. Por ejemplo, si el euríbor a 1 año sube al 3,5 % y el diferencial es del 0,5 %, el tipo de interés nominal será del 4 %. Si el euríbor baja al 2,5 %, el tipo de interés nominal será del 3 %.
En las hipotecas mixtas, se combina un periodo inicial a tipo fijo con otro a tipo variable. Durante el tramo variable, el interés nominal se calcula sumando el diferencial al índice de referencia vigente en cada revisión, exactamente igual que sucede con las hipotecas a tipo de interés variable.
El diferencial sobre el euríbor
El euríbor es el índice de referencia más utilizado en las hipotecas variables y mixtas en España para calcular la revisión de los tipos de interés. Representa el tipo de interés promedio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí.
El euríbor se publica para varias fechas de vencimiento (a un mes, a seis meses o a un año), pero el que se utiliza como índice de referencia oficial para calcular los intereses de las hipotecas referenciadas a este índice es el euríbor a 1 año. Si quieres conocer el último valor publicado, puedes consultarlo en la web del Banco Central Europeo1.
Por tanto, al comparar distintas ofertas hipotecarias, es importante analizar el diferencial de una hipoteca que se aplica al índice de referencia, ya que optar por un diferencial más bajo es más beneficioso. Pero también es importante considerar la evolución prevista del euríbor y las condiciones adicionales que pueda ofrecer el banco.