¿Qué son los intereses de demora en una hipoteca?

¿Quién no se ha retrasado en algún pago alguna vez? A lo largo de un mes, es habitual que tengamos que hacer frente a multitud de gastos: recibos, vivienda, seguros… por lo que es probable que en alguna ocasión se nos haya pasado alguno, especialmente si no lo tenemos domiciliado, o simplemente nos hayamos retrasado por falta de dinero para hacerle frente. En el caso de que este retraso se produzca en el pago de la hipoteca, es probable que, además de la cuota, tengamos que abonar también los denominados intereses de demora.

Habitualmente, retrasarse en un pago de cualquier cosa conlleva cierta penalización y las hipotecas no son la excepción. Los intereses de demora son los que aplican como penalización cuando el deudor no cumple con sus obligaciones de pago. Se trata de un mecanismo que, por un lado, disuade a las personas de demorarse en los pagos, ya que les saldrá más caro, mientras que, por otra parte, se intenta compensar al acreedor (que en el caso de las hipotecas es el banco) por los efectos que hayan podido ocasionarle dichos retardos.

¿Cómo se calculan los intereses de demora?

Dichos intereses están especificados en las condiciones de la hipoteca y comienzan a aplicarse desde el primer día de retraso en el abono de la cuota. Es decir, si normalmente la hipoteca se paga todos los meses el día 1, si un mes no se paga, los intereses de demora comenzarán a contarse desde el día 2. El cálculo se realiza mediante una sencilla fórmula:

interés de demora = (cantidad que debemos) x (tiempo de retraso / 365 días) x (tipo de interés de demora)

No obstante, la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece, además, que dichos intereses de demora no podrán superar en más de tres puntos porcentuales el interés nominal que abona el beneficiario del crédito.

Cuanto antes se pague, mejor

En cualquier caso, el pago de la cuota no se puede aplazar sine die, ya que las consecuencias serán distintas, y más graves. Así, si el impago se prolonga en el tiempo, el banco puede dar por vencido el préstamo y reclamar su totalidad y no solo los intereses de demora. Con la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, para que se llegue a esta situación y el banco pueda cancelar la hipoteca, el impago debe ser equivalente al menos a 12 meses o al 3 % del importe total de la hipoteca, si esta se encuentra en su primera mitad de duración; y de al menos a 15 meses o al 7 % del importe total si se está en la segunda mitad de duración.

Además, aunque no se llegue a esta situación, no es conveniente tampoco acumular deuda porque nos costará más hacerle frente. Es decir, si hemos tenido dificultades para abonar una cuota, pagar tres o cuatro será aún más complicado y a ello habría que sumarle los intereses de demora de todo ese periodo, agravando aún más la situación. Por tanto, en este caso, el tiempo juega en nuestra contra.

Sin embargo, tampoco hay que llevarse las manos a la cabeza si en algún momento, ante una determinada circunstancia, nos vemos obligados a solicitar el aplazamiento del pago de la cuota y abonar solo los intereses, ya que para eso está este mecanismo.