¿Qué es y para qué sirve la novación de una hipoteca?

Cuando se firma una hipoteca suele hacerse a una importante cantidad de años, lo que implica que pueda ser necesario hacer una revisión de esta y solicitar algún cambio, sea por el motivo que sea. Cuando esto ocurre y se lleva adelante esta modificación se denomina novación de hipoteca, un término que supone un nuevo acuerdo entre el cliente y la entidad bancaria.

¿Qué es una novación de hipoteca?

Una novación de hipoteca es el nombre que se da a la renegociación de este préstamo hipotecario entre el banco y el cliente cuando este solicita cambiar las condiciones firmadas en un primer acuerdo.

Los motivos para hacerlo dependen de cada persona, aunque las modificaciones suelen ser de varios tipos.

• Cambio en el tipo de hipoteca. Es decir, se modifica el sistema de liquidación pasando de una hipoteca de tipo fijo a una de tipo variable, o viceversa.
• Cambio en el tipo de interés. Se podría dar el caso de que el cliente necesite rebajar la cantidad monetaria que paga cada mes, con lo que podría solicitar una nueva negociación para obtener un nuevo diferencial (parte fija que se ha de sumar al índice de referencia).
• Cambio en el plazo. La modificación del plazo de amortización. Suele ser más habitual que las anteriores y, en general, se busca aminorar la cuota mensual aumentando el plazo de vencimiento de la hipoteca.
• Cambio en el titular del préstamo. Puede darse el caso de que una propiedad cambie de dueño o que uno de los propietarios traspase su parte al resto (una o varias personas). En ese caso, será necesaria una modificación.
• Cambio en la divisa. Otra de las opciones, aunque menos común, es optar por una modificación de la moneda con la que se ha formalizado la hipoteca.

Así pues, cuando nos preguntamos qué es una novación de hipoteca, no estamos hablando de cambiar de hipoteca en sí, sino de modificar la que está vigente en esos momentos.

¿Cuáles son los gastos de una novación de hipoteca?

Esta revisión del préstamo hipotecario conlleva una serie de costes que ha de afrontar el titular. Los gastos de una novación de hipoteca son los siguientes:

• Comisión para el banco por realizar la novación. Su cuantía ya está marcada en el momento de firmar la hipoteca por primera vez. Su precio puede variar dependiendo de la modificación que realices, por ejemplo “para el caso de la novación del plazo de vencimiento, la comisión está limitada legalmente, no pudiendo exceder del 0,1 % del capital pendiente de amortizar”¹.
• Si la novación se realiza para ampliar el capital solicitado, habrá que sumar otros gastos que provienen de una nueva tasación del inmueble (siempre y cuando la modificación no se produzca transcurrido un corto espacio de tiempo desde la firma del préstamo) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, o AJD, el cual supone alrededor del 0,5 % del capital añadido.

Simulador de la novación de hipoteca

Cuando se lleva a cabo una novación de hipoteca, se suele hacer para ahorrar dinero mensualmente mediante la mejora de las condiciones. En ocasiones, los titulares optan por este método para poder seguir pagando la letra mensual.

No obstante, como se ha podido comprobar, conlleva una serie de costes asociados. Asimismo, conviene conocer cuáles van a ser las condiciones una vez que se realicen las modificaciones. Para ello, es recomendable utilizar herramientas como el simulador de hipoteca, ya que aporta una panorámica de lo que va a tener por delante el deudor; una información que le resultará muy útil para decidir hasta qué punto le conviene dar el paso.

¹Novación o cambio en las condiciones - Cliente Bancario, Banco de España