¿Qué es una hipoteca mixta?

La hipoteca mixta se caracteriza por combinar las características de las hipotecas variables y fijas, lo que permite aprovechar las ventajas propias de cada una de ellas: la flexibilidad de las primeras y la seguridad de las segundas.

Para explicar qué es una hipoteca mixta, hay que referirse a su propia denominación, ya que en ella se mezclan las opciones existentes —siempre del mismo modo–: durante los primeros años, se paga una cuota fija para después pasar a una variable, que se define en función de un índice de referencia oficial utilizado por cada entidad (que suele ser el euríbor) y que constará en tu escritura, al que se adiciona un diferencial, hasta el fin del plazo de vencimiento.

¿Qué es mejor: hipoteca fija, variable o mixta?

Cuando el índice de referencia (el euríbor, como hemos indicado, suele ser el habitual) está en valores muy bajos, la hipoteca variable puede resultar la más interesante. Sin embargo, cuando hay un aumento constante de este índice, las hipotecas fijas suelen ganar cuota de mercado. Lo mismo sucede con las hipotecas mixtas cuando hay una tendencia alcista en el índice de referencia. En estos casos, la demanda de hipotecas mixtas suele aumentar también, dado que su crecimiento está muy vinculado con el incremento del euríbor. Esto es, si aumenta este último, se tiende a contratar más esta modalidad de hipotecas con el objetivo de estabilizar las cuotas durante los primeros años.

¿Qué es una hipoteca mixta? Características

En las hipotecas mixtas el plazo de duración suele alcanzar los 30 años, funcionando como una hipoteca a tipo fijo durante la primera parte, la cual puede oscilar entre los 5 y los 20 años. Al igual que sucede con el resto de las hipotecas a tipo variable o fijo, las entidades bancarias suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda o el valor de compraventa: el menor de los dos.

En cuanto a las comisiones, suelen ser las mismas que en las hipotecas variables, con una diferencia: la comisión por amortización total —que es más alta durante el periodo de la hipoteca fija— asciende a un 2 % del capital rembolsado anticipadamente cuando se trate de un reembolso total y este se produzca durante los 10 primeros años de la vida del préstamo. Y de un 0 % cuando el reembolso total se produzca durante el resto de los años de la vida del préstamo¹. En cambio, en las hipotecas variables, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes pueden pactar contractualmente una comisión en dos supuestos, que serán excluyente entre sí:

1. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera¹ que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; o

2. En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera¹ que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

No obstante, esta comisión no se cobrará, de forma temporal, si la amortización total se lleva a cabo entre la fecha de formalización de la hipoteca y durante todo el 2024².

Ventajas de la hipoteca mixta

Respecto a las ventajas de la hipoteca mixta, hay que señalar lo anteriormente expuesto: tiene lo mejor de ambas opciones –fija y variable–, de tal forma que si el euríbor sube durante los primeros años, tienes la seguridad de que no te afectará porque en ese periodo estás protegido con el tramo a tipo fijo. Por lo tanto, en un momento de continuos cambios como el actual, te evitas una revisión al alza de tu cuota mensual que pueda resultar complicada de asumir.

Inconvenientes de la hipoteca mixta

En cuanto a los inconvenientes, hay dos opuestos a las ventajas mencionadas.

1. El primero es la posibilidad de que pagues un interés fijo durante el primer periodo de la hipoteca y que, sin embargo, el euríbor descienda ostensiblemente durante una larga temporada. De ese modo, estarías pagando una cuota más elevada que si hubieras tenido un tipo variable durante el mismo periodo de tiempo.

2. Y el segundo es que, en el momento de pasar al tramo variable de tu hipoteca, en el caso de que haya aumentado el tipo de interés de referencia, los intereses que tengas que pagar por el capital prestado aumenten, y con ellos, aumente la letra mensual.

¿Cómo elegir una hipoteca mixta?

Por lo tanto, a la hora de elegir una hipoteca mixta, debes tener presente el tipo de interés que se aplica durante el periodo fijo comparado con el tipo de interés de las hipotecas fijas, la duración del periodo de tipo fijo y las comisiones que te puedan aplicar. También has de tener en cuenta que, pasado ese periodo de tipo de interés fijo, asumes un tipo de interés variable. Y, como, hemos expuesto ya, durante ese tiempo la cuota podrá aumentar o disminuir en función del índice de referencia más el diferencial que se te aplique en cada momento.

¹El importe de la comisión por este concepto tendrá como límite la pérdida financiera. La pérdida financiera sufrida por OPENBANK, en su caso, se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

²La exención de comisiones hipotecarias se prorroga a todo 2024 | BdE