Hipoteca fija o variable. ¿Cuál elegir?

La solicitud de una hipoteca normalmente lleva implícita muchas dudas antes de su contratación, pero una de las preguntas que siempre surge es si es más conveniente hacerlo a tipo fijo o a tipo variable. ¿En qué se diferencian las hipotecas fijas y variables ¿Cuáles son sus características principales?

Hipoteca fija o variable, ¿en qué se diferencian?

En el caso de las hipotecas fijas, el tipo de interés se mantiene fijo durante la duración del préstamo, por lo que el importe de la cuota no cambia independientemente de que varíen las condiciones del mercado. Esto permite conocer de forma precisa lo que van a pagar cada mes hasta que acaben pagar la hipoteca. Sin embargo, el tipo de interés de estos préstamos suele ser más elevado que el de los de interés variable.

Por su parte, para la mayoría de hipotecas variables, el tipo de interés está ligado al comportamiento del euríbor a un año, ¿qué es el euríbor? Es un índice de referencia del mercado interbancario al cual habrá que sumarle un diferencial. En este caso, el importe de la cuota a pagar disminuirá si el índice del euríbor baja o subirá si este también sube, modificándose también el importe de las cuotas de la hipoteca cuando se produzca la revisión de la misma, que puede ser anual o semestral en algunos casos.

¿Cómo elegir entre una hipoteca fija o variable?

Para seleccionar un tipo de hipoteca fija o variable hay que tener en cuenta varios aspectos, aunque las especificidades de cada caso concreto serán las que determinen la elección final. No obstante, en líneas generales, una de las cuestiones que hay que valorar es el plazo al que se solicita el préstamo hipotecario.

Otra de ellas, son las comisiones. En la comisión de apertura (que engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo) solo se suele cobrar en las hipotecas fijas, aunque la gran mayoría de los bancos ya no la cobra. No obstante, también existen bancos que no cobran ningún tipo de comisión, ni de apertura, ni de cancelación. Asimismo, la comisión por amortización total o parcial, es decir, los pagos extraordinarios que se abonan para rebajar la cuantía del préstamo o su duración, o bien para abonarlo en su totalidad y rescindirlo, suele ser más reducida en las hipotecas variables. En el caso de préstamos a tipo de interés variable, las entidades pueden optar por establecer una comisión máxima del 0,15 % sobre el importe amortizado si se produce durante los cinco primeros años o una comisión máxima del 0,25 % en caso de que se produzca durante los tres primeros años. Pasado el primer lustro, no se cobran comisiones por cancelación anticipada. En la actualidad, las comisiones por amortización anticipada en las hipotecas a tipo de interés variable están exentas durante el año 2024¹.

En las hipotecas fijas, la comisión de amortización anticipada es del 2 % sobre el importe amortizado en caso de que se produzca durante los diez primeros años o del 1,5 % si es posterior.

Tanto en las hipotecas fijas como en las variables, el importe de la comisión por estos conceptos tendrá como límite la pérdida financiera que haya sufrido la entidad. Es decir, se podrá cobrar y cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad, si en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado son inferiores al tipo pactado en el contrato.

¿Qué son las hipotecas mixtas?

Por último, hay una tercera opción que combina las hipotecas fijas y variables: la hipoteca mixta. En esta modalidad se abona una cuota fija durante los primeros años del préstamo y posteriormente las mensualidades están referenciadas a la evolución del euríbor a un año. En este caso, las comisiones son muy similares a las de una hipoteca de interés variable. Y la comisión de amortización se aplica en función de si se realiza la amortización cuando el tipo es fijo o variable.

Hemos mencionado las características generales de las hipotecas fijas o variables. Sin embargo, cabe aclarar que las condiciones varían en función de los requisitos que cumpla o no el solicitante del préstamo, ya que para conceder una hipoteca y fijar el tipo de interés se tienen en cuenta múltiples aspectos, no solo el importe solicitado y el plazo de amortización.

¹Comisión de cancelación o amortización anticipada de una hipoteca | BdE

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