Contrato de arras: qué es y cómo entenderlo

Encontrar una casa, negociar el precio y firmar la hipoteca es una tarea que tiende a complicarse cada vez que el mercado de la vivienda sube. De hecho, es imprescindible comprender perfectamente todos los pasos que se han de dar y uno realmente importante es firmar el contrato de arras, pues resulta clave a la hora de reservar el inmueble que se quiere adquirir y, claro está, vender.

¿Qué es el contrato de arras en la compraventa de vivienda?

La definición legal de “contrato de arras” es la de un acuerdo privado en el que dos partes pactan el derecho de reserva para la compraventa de una vivienda. En otras palabras, el contrato de arras garantiza al comprador que la vivienda estará reservada para él y no será vendida a otra persona y establece las condiciones de la compraventa y las consecuencias en caso de incumplimiento por alguna de las partes.

Para ello, en el documento de arras se establece la cantidad que el comprador proporciona antes de la transacción final y que se descuenta del precio final de la casa. Por su parte, el vendedor se compromete a entregar la casa en las condiciones pactadas y, al mismo tiempo, se garantiza que el comprador no se echará atrás.

¿Qué debe incluir el contrato de arras de compraventa?

Hay diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva. No en vano, es un resumen de las condiciones finales del contrato de compraventa de la vivienda, desde el precio hasta la fecha de compra y, por supuesto, las penalizaciones en caso de que la operación no llegue a buen puerto.

Por eso, el contrato de arras de compraventa ha de ser lo más claro posible y contener los siguientes datos:

• Datos personales de las dos partes.
• Descripción e identificación de la vivienda.
• Precio final de la operación y forma de pago.
• Cantidad de dinero que se entrega como señal, anticipo o reserva y si se descontará del precio final de compra.
• Plazo máximo para cerrar la operación y firmar el contrato de compraventa.
• Distribución de los gastos de compra de la vivienda, como es el caso del IBI (Impuesto a los Bienes Inmuebles).
• Penalizaciones en caso de que no se cierre la compra por culpa de alguna de las partes.
• Firma de las partes, ya sea un contrato de arras entre particulares o en el que participe una empresa o una sociedad.

¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de arras?

No todos los contratos de arras tienen la misma duración, sino que esta depende de las necesidades tanto del comprador como del vendedor. Eso sí, la legislación vigente establece un máximo de seis meses desde la firma para llevar a cabo la operación de compraventa.

En este punto hay que advertir que el plazo es muy importante en los contratos de arras porque establece un marco temporal definido para llevar a buen puerto la operación, se evitan las situaciones de incertidumbre y los retrasos, y ayuda a que ambas partes estén protegidas.

Contrato de arras entre particulares

Una situación muy habitual es que el contrato de arras se firme entre particulares. A fin de cuentas, son muchas las personas que venden sus viviendas a compradores que no pertenecen a ninguna empresa. En estos casos, los documentos de arras son iguales, aunque encontramos una diferencia en caso de que el pago se haga en efectivo, dado que entre particulares el máximo es de 2.500 €, mientras que, si hay un profesional o una empresa de por medio, la cifra máxima será de 1.000 €.

Tipos de contratos de arras

Es habitual confundir las arras de la compra de una vivienda con la señal cuando en realidad esta es solo uno de los tres tipos de contratos de arras que existen. Cada uno tiene una función y unas consecuencias diferentes si finalmente no se cierra la compraventa.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son las que sirven como señal en la compra de una vivienda. La función de este modelo es confirmar el compromiso de las dos partes en la compra de la vivienda con la entrega de un dinero como anticipo del precio de la misma.

Si después una de las partes incumple con su deber, la otra puede elegir entre reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución y la obtención de una indemnización.

Arras penales

Este tipo de arras permite a cualquiera de las partes desistir del contrato, aunque con una penalización. Lo normal es que para el comprador suponga la pérdida del dinero de reserva en caso de no adquirir la vivienda; mientras que para el vendedor suponga el pago de esa cantidad más otra adicional.

En otras palabras, ambas partes deben afrontar una penalización automática si no cumplen. Además, la parte perjudicada puede cobrar la indemnización y también reclamar el cumplimiento de otras obligaciones del contrato. Con las arras penales, esa sanción busca un efecto disuasorio.

Arras penitenciales

El funcionamiento de los contratos de arras penitenciales, también conocidos como arras de desistimiento, es el siguiente: si el comprador incumple, perderá el dinero de la señal; si el incumplidor es el vendedor, este deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

La diferencia con las arras penales es que las penitenciales autorizan el desistimiento del contrato de forma unilateral por parte del vendedor o del comprador. De esta forma, después no se podrá reclamar el cumplimiento del contrato.

Asimismo, estas arras solo son aplicables cuando expresamente se manifieste en el contrato y se haga referencia literal del art. 1.454 del Código Civil.

¿Qué pasa si una de las partes se echa para atrás después de firmar las arras?

Legalmente, es posible que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato en cualquier momento, ya que puede darse todo tipo de situaciones antes de llevar a cabo la compra de una vivienda. El principal escollo es la financiación y conseguir con un banco una buena hipoteca para autónomos o trabajadores en relación de dependencia, algo que suele hacerse con tiempo antes de la firma.

Si cualquiera de las partes se echa para atrás en la compraventa, y ya se ha firmado un contrato de arras, se aplicaría lo dispuesto en dicho documento y, como ha quedado claro anteriormente, tendría que pagar la penalización establecida.