Cómo funciona el cuadro de amortización de una hipoteca

Cuando firmamos una hipoteca hemos de tener en cuenta algunos términos importantes para entender qué vamos a pagar. El cuadro de amortización es uno de ellos. Según el Consejo General del Notariado, en enero de 2024 con respecto a enero de 2023, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 46,3 %¹. Por tanto, un buen número de compradores han de optar por esta vía para acceder a un mercado inmobiliario.

¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?

Un cuadro de amortización es una herramienta financiera en formato de tabla en la que se muestran los pagos periódicos que han de realizarse. Por lo tanto, en este documento se deben detallar elementos como: las mensualidades o cuotas que componen la hipoteca, el tipo de interés, el importe de cada una de las cuotas (dependerá del sistema de amortización que se escoja, aunque en España se suele emplear el modelo francés), los intereses devengados, la cantidad del préstamo que se está pagando y, finalmente, el capital que resta por pagar.

Así pues, la tabla de amortización de una hipoteca nos puede resultar muy útil para conocer el coste total del préstamo y para planificar nuestras finanzas —si sabemos cuánto pagamos cada mes es más sencillo controlar nuestro presupuesto familiar o personal—. Asimismo, los cuadros de amortización también nos ayudan a comparar diferentes ofertas hipotecarias antes de decantarnos por una en concreto.

¿En qué consiste el sistema francés de amortización?

Como hemos apuntado, el sistema francés es el método más utilizado para calcular los pagos de una hipoteca. En él, cada pago mensual consta de una parte de capital y otra de intereses, de manera que la entidad bancaria va ajustando las cantidades según pasan los meses. Así, en los primeros años de la hipoteca, la mayor parte del pago mensual se destina al pago de intereses. Conforme avanza el tiempo, la proporción destinada al capital aumenta y la de intereses disminuye.

Por esta razón, si un prestatario desea reducir la cantidad que paga al mes o el número de mensualidades que le quedan por pagar, debe tener en cuenta cuándo es mejor llevar a cabo una amortización (o reducción del saldo pendiente de una hipoteca).

¿Se puede amortizar la hipoteca?

Tal y como asegura el Banco de España, “una vez empezamos a pagar el préstamo, podemos mediante pagos anticipados realizar amortizaciones parciales de la deuda pendiente”. Eso sí, también hay que avisar que “al ser una modificación del capital supone una modificación de las condiciones iniciales por lo que el banco podrá cobrar una comisión por los trámites que deba realizar, así como para compensar lo que deja de ganar al no percibir los intereses del capital que se amortiza anticipadamente”².

Es decir, este proceso de reducir el saldo pendiente de la deuda está permitido tanto de manera parcial como total, y puede tener un impacto significativo en la cantidad de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo.

¿Cómo utilizar una tabla de amortización de hipoteca?

Para comprender mejor en qué consiste una tabla de amortización de hipoteca vamos a poner dos ejemplos. En primer lugar, veremos un cuadro de amortización bajo el sistema francés y después observaremos cómo quedaría introduciendo una amortización.

Cuadro de amortización de una hipoteca de 30.000 € al 2 % de interés fijo, con un plazo de amortización de 30 meses y sistema de amortización francés.

En el mes 12, se realiza una amortización de 5.000 € para reducir la mensualidad. El cuadro de amortización quedaría de la siguiente forma:

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¹Fuente: La compraventa de viviendas crece un 7,3% interanual.

²Fuente: Amortización parcial anticipada - Banco de España