¿Cómo amortizar la hipoteca para que sea más rentable?

Firmar una hipoteca supone destinar buena parte de nuestros ingresos a pagar la cuota hipotecaria durante un largo periodo de tiempo. Por este motivo, la duración de la hipoteca es importante, porque cuantos más años se prolongue, mayor será la cantidad de intereses que haya que pagar. Sin embargo, al amortizar la hipoteca se pueden reducir esos intereses totales siempre y cuando se hagan amortizaciones anticipadas con el objetivo de que la deuda disminuya. Por lo tanto, conviene saber cuándo y cómo amortizar la hipoteca para que sea rentable.

¿Qué es una amortización anticipada de una hipoteca?

Antes de evaluar el mejor modo de hacerlo, veamos qué es una amortización anticipada de una hipoteca. Consiste, básicamente, en pagar una parte o la totalidad del capital pendiente de dicha hipoteca antes de la fecha de vencimiento establecida en el contrato. Dicho de otro modo, supone adelantar parte del pago de la deuda que un cliente tiene con su banco.

Algunas de las razones para dar este paso suelen ser:

• Reducir el plazo del préstamo. Si pagamos una parte del capital de forma anticipada, se puede reducir el tiempo total que se tarda en pagar la hipoteca.
• Disminuir la cuota mensual. Otra opción puede ser mantener el plazo del préstamo, pero reducir el importe de las cuotas mensuales, liberando así dinero para otros gastos.
• Una mayor tranquilidad financiera. No cabe duda de que siempre que reducimos las deudas pendientes, obtenemos una mayor tranquilidad económica.

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca?

Decidir cuándo y cómo hacer una amortización de hipoteca depende de distintas variables. En principio, en un entorno de tipos bajos, con una hipoteca a tipo de interés variable referenciada al euríbor, el ahorro de intereses totales que puedes conseguir si amortizas la hipoteca será menor.

Para ser algo más explícitos podemos diferenciar diversos factores que se han de tener presentes:

• Tipo de interés. En las hipotecas a tipo fijo, la amortización anticipada puede ser beneficiosa si se cuenta con un excedente de dinero y se desea reducir el plazo del préstamo o disminuir la cuota mensual, tal y como hemos señalado anteriormente. En cambio, en las que cuentan con un tipo de interés variable, la decisión debe depender de las previsiones sobre la evolución del índice de referencia. Si se espera que suba, amortizar anticipadamente puede ser una buena opción para asegurarse de que no se incrementen las cuotas mensuales.
• Situación financiera. Más allá de los tipos de interés, es clave analizar bien cuál es nuestra situación financiera tanto actual como futura. Si contamos con ingresos estables y pocos gastos adicionales previstos, amortizar puede ser una buena opción. Eso sí, siempre hay que disponer de los ahorros suficientes para cubrir cualquier imprevisto antes de destinar dinero a amortizar la hipoteca.

Para ilustrar un poco mejor qué supone una amortización parcial de la hipoteca, nos podemos fijar en estos dos ejemplos:

• Con una hipoteca de 150.000 € con un tipo de interés del 0,5 % durante 25 años pagaríamos unos intereses totales de 9.601 €. Si amortizamos 5.000 € los intereses totales se reducirían a 9.281 €, por lo tanto, el ahorro sería de 320 €.
• Mientras que, con una hipoteca de 150.000 €, si el tipo de interés está en el 1 %, abonaríamos 19.592 € de intereses totales que se reducirían a 18.939 € al amortizar 5.000 €. De este modo nos ahorraríamos el doble de intereses, 653 €, con un tipo de interés mayor.

¿Es mejor amortizar la hipoteca al principio o al final del préstamo?

La opción de amortizar al principio o al final el préstamo dependerá de la situación de cada hipoteca y de cada titular. Así que podemos evaluar las ventajas y desventajas de cada opción.

En el caso de amortizar al principio de la hipoteca:

• Como ventajas, se pueden mencionar un mayor ahorro en intereses, ya que, al principio del préstamo, la mayor parte de la cuota se destina a pagar intereses y a la reducción del plazo.
• En cambio, como desventajas se pueden mencionar una menor liquidez disponible para otras necesidades o imprevistos.

En el caso de amortizar al final de la hipoteca:

• Entre las ventajas precisamente se encuentra la opción de contar con más dinero para dichos imprevistos o para llevar a cabo otro tipo de inversiones. Asimismo, en el caso de las hipotecas con un tipo de interés variable, se puede esperar a que baje, para amortizar al final y pagar menos.
• En cuanto a la mayor desventaja es que se pagarán más intereses a largo plazo.

¿Amortizar antes o después de la revisión de la cuota de la hipoteca?

Esta es otra de las preguntas más habituales cuando nos preguntamos por el mejor momento para amortizar la hipoteca. Y para responderla, también podemos referirnos a las ventajas e inconvenientes de hacerlo antes o después de la revisión.

• Amortizar antes de la revisión. Como ventaja se puede señalar la opción de adelantarse a un aumento significativo en el tipo de interés. Además, en el momento de la revisión, la nueva cuota será menor por haberse reducido con la amortización. En cambio, como principal desventaja, podemos apuntar que el capital que se amortiza se calcula sobre un saldo mayor, por lo que el impacto en el plazo del préstamo será menor.
• Amortizar después de la revisión. En este caso, el capital que se amortiza se calcula sobre un saldo menor, por lo que el impacto en el plazo del préstamo será mayor. Además, al contrario que en el caso anterior, es posible aprovecharse de las posibles bajadas en los tipos de interés. Claro que, como inconveniente, se encuentra el hecho de que, si no bajan, y por el contrario, suben, la cuota mensual se incrementará y la amortización puede resultar más costosa.

¿Qué tipos de hipotecas se pueden amortizar?

Cualquier hipoteca se puede amortizar anticipadamente, tanto si es a tipo fijo como a tipo variable. Y puede ser parcial, periódica o total. En este punto, si optamos por amortizar parcialmente el préstamo hipotecario, existen dos opciones: rebajar la cuota o reducir el plazo, es decir, acortar la duración de la hipoteca. Si decidimos la amortización del capital a reducir la cuota, conseguiremos una cuota más baja, lo que mensualmente hará que nuestros ahorros aumenten. Sin embargo, los intereses totales se reducirán más si optamos por reducir el plazo.

En el caso de la hipoteca de 150.000 € a un interés del 1 % si amortizas 5.000 € la cuota se rebajará a 546 € desde los 565 €, por lo tanto, 19 € mensuales y pagarías 18.939 € de intereses hasta el final del préstamo. Pero si optas por reducir el plazo al amortizar parcialmente, tendrás que pagar 11 cuotas menos y los intereses ascenderán a 18.200 €, lo que significa que pagarías 700 € menos de intereses.

¿Cómo hacer una amortización parcial de la hipoteca?

Los pasos que hay que dar para realizar una amortización parcial de la hipoteca son los siguientes:

• Informar a la entidad bancaria sobre la intención de realizar una amortización parcial. Los plazos de notificación pueden variar según la entidad, así que conviene consultar las condiciones del contrato.
• Preparar la documentación.
• Elegir la modalidad de amortización. En este caso la reducción del plazo o de la cuota.
• Realizar el pago.

A todo ello hay que añadir una variable más: el pago de posibles comisiones recogidas en la ley hipotecaria, las cuales son diferentes según el tipo de hipoteca. En las hipotecas de interés fijo, o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, la entidad te puede cobrar por comisión de amortización anticipada total o parcial el importe de la pérdida financiera sufrida por la entidad con un límite del 2 % del capital reembolsado si se realiza la amortización en los 10 primeros años de duración del préstamo y del 1,5 % a partir del décimo año.

En las hipotecas de interés variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo, la entidad te puede cobrar el importe de la pérdida financiera con un límite del 0,25 % si se amortiza durante los 3 primeros años o con un límite del 0,15 % si se hace durante los 5 primeros años. En ambos casos, se paga más comisión en los primeros años de la hipoteca, que es cuando se pagan más intereses, lo que reduce el ahorro que se puede conseguir al amortizar anticipadamente el préstamo.