¿Qué es una cancelación registral de la hipoteca y cómo se realiza?

Cuando una hipoteca llega a su fin, ya sea porque se han pagado todos los plazos o porque se produce una venta anticipada del inmueble, es necesario dar una serie de pasos que evitarán cualquier problema o malentendido posterior. Y uno de ellos es la cancelación registral de la hipoteca, un trámite que sería conveniente realizar.

¿Qué es la cancelación registral de una hipoteca?

Para explicar brevemente qué es la cancelación registral de una hipoteca solo hay que fijarse en la propia denominación, es decir, estamos hablando de que hay que registrar ante notario el hecho de que un usuario ha cancelado un préstamo hipotecario. Y es que, si no se lleva a cabo, podrían seguir apareciendo cargas en el registro de la propiedad, con lo que ello conlleva. No obstante, no es obligatorio¹.

En este sentido hay que dejar claros dos aspectos. Por un lado, no todas las cancelaciones son iguales; y por otro, no importa de qué tipo sean para registrarlas.

Tipos de cancelación registral

Sobre los tipos de cancelaciones, básicamente hay dos que conviene tener muy presentes:

1. La que se realiza cuando se acaban los plazos de una hipoteca y no se debe nada a la entidad bancaria (“cancelación registral hipoteca por caducidad”). En ese caso, es el banco el que emite una acreditación de que el dueño del inmueble ha completado el pago. Eso sí, esto no quiere decir que no haya que informar de ello al Registro de la Propiedad.
2. La que se realiza antes de que se terminen de pagar los plazos de la propia hipoteca. Esto puede ocurrir porque el propietario del inmueble desea abonar el dinero que resta por amortizar, dejando su deuda en cero, o porque se dispone a venderlo ("cancelación registral de hipoteca por venta"), de manera que necesita cancelarla en el momento de la transacción —y así poder cambiar de hipoteca si se decide a adquirir otro inmueble—.

¿Cómo se lleva a cabo la cancelación registral de una hipoteca?

Sea del tipo que sea, lo más conveniente es realizar la cancelación registral de la hipoteca siempre, una vez realizada la cancelación económica. Como se ha apuntado anteriormente, se trata de un trámite sencillo de realizar. No en vano, los pasos a seguir² son los siguientes:

1. El propietario del inmueble ha de solicitar el certificado de deuda cero a su entidad bancaria. De este modo, el banco asegura que la hipoteca se ha saldado. A continuación, o bien lleva los siguientes trámites la persona misma, o bien solicita al banco que los realice. En este caso, si hubiese algún coste por parte del banco, deberá informar previamente.
2. Con ese certificado, hay que acudir a un notario para que realice una escritura de cancelación. Esta deberá estar firmada por un apoderado del banco para que sea válida.
3. A continuación hay que solicitar y cumplimentar el modelo 600 sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la delegación de la comunidad autónoma correspondiente.
4. Finalmente, hay que acudir al Registro de la Propiedad con todos los documentos (el certificado de deuda cero, la escritura de cancelación realizada por el notario y el citado modelo 600). A partir de ese momento, habrá que esperar a que el Registro avise al usuario de que todo está listo.

¿Cuánto cuesta la cancelación registral?

Para finalizar, conviene saber cuáles son los gastos asociados a este trámite, ya que, el usuario deberá abonar una cantidad de dinero.

En primer lugar, hay que pagar la tarifa que tenga el notario al que se acuda. Y en segunda instancia, el otro gasto que se debe afrontar es el del Registro de la Propiedad. En definitiva, se trata de una acción que conlleva la recopilación de algunos documentos y la visita al banco, al notario y al propio Registro.

¹¿Cómo se inscribe una cancelación de hipoteca? | Registradores
²Cancelación registral de la hipoteca | BdE